主题：宋上柱国伍公陵墓立项报告

宋上柱国伍公陵墓立项报告

(伍氏内部资料仅供参考)

封  面
目   录
一、 项目概况
1、项目来由与工程方案
2、项目建设的必要性和条件
二、项目的纽带关系
1、项目与政府的关系
2、项目与伍氏族人的关系
3、项目法人的独立性。
三、投资亮点与价值
1、地方文化价值
2、国际网络及友谊价值
3、直接经营价值。
4、国家文化领域的投资鼓励政策
5、绝佳的投资时期
四、项目建设的程序
1、伍氏内部的程序
2、公司形成后的程序
五、公司的主营及公园的主题内容
1、游园的设想
2、宋上柱国伍公陵墓的设想
3、其他产业配套发展的设想
六、项目合作的谈判
1、政府有效支持的谈判
2、各路投资代表的说服与交流
七、公司的组织形式
1、公司名称注册资本
2、股东股本的出资要求、红利分配的规定
3、股东大会、董事会、执行董事等公司章程
八、投资预算及经济效益分析
1、项目投资概算
2、资金的来源、启动资金的保障
3、经营分析
九、建设与监督
1、园区硬件建设。
2、园区软件建设
3、将军墓建设
4、工程进度计划
十、公司的社会责任
十一、项目风险投资责任
1、 游园行业竞争分析
2、 经营性成败的分析
十二、应变计划与永久保留
1、 股东的退出、公益基金承接、转换成公益公园
2、 文物保护的申请
十三、立园必备的态度和宗旨
1、 谦卑的重要性
2、 方针目标与宗旨、相关的法律法规

宋上柱国伍公陵墓立项报告
(伍氏内部资料仅供参考)
一、 项目概况
1、 项目来由与工程方案
宋上柱国伍公陵墓项目位于广东省阳江市阳东县东城区广东广雅中学正对面。原为地方风水灵地：象山宋上柱国伍公陵墓。由于地方经济发展的需要，象山列入经济开发区，移山填沟，发展地产项目。象山宋上柱国伍氓公古墓，距今有800多年历史，为阳东县志所记载。伍氓将军为南宋十三将之一，在宋朝抗元南迁的过程中，见证大量的历史典故。古墓作为历史文物，有保留和完善的价值，经历伍氏后人多方面的争取，配合地方政府调整产业结构，发展文化旅游产业的大思路。阳东城乡规划设计室，推出了将军墓的建设方案（见图）。项目总体用地3万平方平米，其中宋上柱国伍公陵墓5000平方由伍氏族人投资建设，广场及广场建筑15000平方由政府投资建设。
经过一段时间的研究、沟通，伍氏代表对原方案作了一些的调整。按初部方案尚不能形成一个吸引眼球的项目，单一的题材，一两年后就会乏味，无收入，到时维护的费用都困难。因此，必须要建设一个大制作、大题材、高投入、高回报的项目，才能满足到地方政府，伍氏族人和营运公司三方面的要求。修改后的阳东象山园项目建设方案，以宋代古墓的人物伍氓将军入手，带出后宋南迁的历史过程。南宋的南迁，大量的军事、科学、文化人才南下，使南方的经济文化飞跃的发展，军事的需要，更形成海上丝绸之路的繁华。（详见公园主题）。
工程方案设置了展览馆、文化用房、墓区、园林景观等，展览馆采用影视、信息技术讲解宋朝的历史故事。
2、 项目建设的必要性和条件
阳东要发展，伍氏要保留，矛盾就在宋上柱国伍公陵墓的问题上，如果大胆规划、科学设计、合理包装；双方遇到的就不是矛盾，而是迎来发展的机遇。所以大制作、大题材、大投入是必然的，必须的。
确保项目的成功又必须有几个保障条件：
1）伍氏族人真正要做到同心同德，热情投入，包容与大度。
2）政府要大力支持，双方要配合，政策要到位。
3）思路要清晰，方法要灵活，管理要科学，财团要投入。
二、项目的纽带关系
1、项目与政府的关系
项目是一个单独的独立体，它与文化部门密不可分，能提升地方的人文环境，政府要将项目当作是社会公益性项目，不是靠此项目作为增GDP、增税收的机器，要考虑社会综合效益。它能为当地旅游带来大市场，增加人气，提高市场活跃度，对周围房地产价值的提升有重大作用。
2、项目与伍氏族人的关系
项目是公众的，世界伍氏宗亲总会是总代表，邀请大家共同参与，但如何让大家热情参与又没有意见呢？的确是一个很难的问题。我想还是要从几方面思考：
1）投资、经营分开原则。
投资人期望是稳赚不赔、旱涝双收。宋上柱国伍公陵墓项目投资者投资建筑、园林硬件，建设完成后以租让的方式签约给合资格经营者，保障稳定的投资收益。经营发展空间留给合资格有经验的创业者，成立独立的经营公司，自负盈亏。
2）投资、捐赠分开原则。
接受个人直接投资，合伙投资；对于捐赠群体，统一由世界伍氏宗亲总会接纳后，以世界伍氏宗亲总会投资，以世界伍氏宗亲总会方为一个股东代表。项目以股份有限公司的性质成立，注册为有限公司，按出资比例，确立股权比例。
3）经营区与墓区分开原则。
项目是伍氏文化的载体，宋上柱国伍公陵墓与园区分开，墓区为开放式设计，建设完成后要申请文物保护。园区是投资者的载体，是公司，是投资者的事业，但要肩负起维护墓区的责任。
4）无政治色彩原则。
项目是一个题材，各路宗亲会不能以祭祀的名义，制造任何政治色彩，海内外平等对待，热情相处，情浓于水，保障项目正常营运。
3、 项目法人的独立性。
项目法人的独立性是充分体现公司以盈利为目标的重要思想，对投资者负责，一定要有盈利，项目的发展才能健康，才能成为各地文化投资的示范，项目法人要与世界伍氏宗亲总会签处合作备忘录，代表大家，大胆实施计划，遇到困难时又要大家合力解决，特别是一些风水等问题，要多次反复讨论，减小一些不利的思想影响项目的发展。
三、投资亮点与价值
1、地方文化价值
2、国际网络及友谊价值
3、直接经营价值。
4、国家文化领域的投资鼓励政策
5、绝佳的投资时期
四、项目建设的程序
1、伍氏内部的程序
设立程序目的在于公开、公正、公平，体现世界伍氏宗亲总会的民主，明确世界伍氏宗亲总会的威信。明确解决问题的方法。
1） 立项报告公开征求意见。
2） 讨论、通过立项报告。
3） 初步落实与地方政府的谈判工作，签定意向书。
4） 世界伍氏宗亲总会公开招募投资股东、项目发起人、执行董事。
5） 项目发起人、执行董事等成立有限公司，出资启动资金。
企业法人与世界伍氏宗亲总会签处合作备忘录。
2、公司形成后的程序
1）代表公司进一步与地方政府谈判、立项、设计、评估。
2）设计的多次讨论与修改，落实各项投资细则，进一步扩大股东招募。
3）部署主题公园的软件设计。（这个过程重要而且漫长）
4) 工程建设招投标。
5）公司职能部门的设置及人事招聘。
五、公司的主营及公园的主题
1、 游园的设想
游园的主题是项目的生命，是兴衰成败的关键，是建筑的灵魂，是项目的价值。游园的投资，往往软件投入比硬件投入的多得多。阳东象山宋上柱国伍公陵墓的构思是以旅游、展览为主，通过宋代伍氓将军引入宋朝十三将的历史故事，通过故事反映宋朝的政治、军事、文化。特别是后宋时期，元朝政府已经建立，南宋的大量历史资料已不能被正史所收录，后宋的故事被称为野史或民间故事。这些故事大量收藏于宋朝十三将后人的宗谱记录中，很多历史观点还是首次发掘。这几年来，有一批学者及宋朝十三将后人不断研究，初步形成《宋上柱国伍公》书籍的手稿。这对宋上柱国伍公陵墓立项正是一个有利的契机。宋朝鼎盛的文化发展对国力产生了影响，军事力量减弱。至中期，举国抗元，经济上又不能满足军事上的需要，国家民间都急于通过外贸来解决经济上的问题，大量的物品出口，形成海上丝绸之路。因此阳东御封园项目与“南海一号”广东海上丝绸之路博物馆又形成一个有利的契机。但：“南海一号”是国家的博物馆，对于民间故事一类的资料是不予播出的。当两个旅游点产生互补的时候，各项的市场价值就会凸现起来，形成新的投资亮点，人气旺点。
2、宋上柱国伍公陵墓的设想
宋上柱国伍公陵墓的设想，一方面要满足伍氏族人的需要，另一方面又要满足阳东政府的需要。配合当地人文景观，以雕像取代坟墓，一些确实要保留的可以镶坎雕像下方。
外形布局仿照北京天坛，详细另讨论。
3、 其他产业配套发展的设想
引入一部分伍氏名人、名店。
六、项目合作的谈判
1、政府有效支持的谈判
1）我们还是希望3万平方一同规划、一同设计、一同实施。按我方提供的意向图是能有效汇聚人气，共同打造文化气氛。减小政府投入，缔造休闲商业环境。
2）世界伍氏宗亲总会是唯一的伍氏谈判代表。
3）纵观各地游园文化产业，大部分以政府投入为主，门票的收入只是维持日常开支，甚至要财政补贴。提供零地价、减小税收、节假日举办大型活动等支持文化发展。
4）优惠只是目前的，发展起来了影响却是深远的。
2、各路投资代表的说服与交流
各地伍氏宗亲的正确理解是成功的关键。
七、公司的组织形式
公司的组织形式，强调投资与经营管理分开的理念。分别设立：阳江市阳东象山宋上柱国伍公陵墓投资有限公司，阳江市伍氏文化旅游服务有限公司（暂定名称）。前者以硬件投入为主，是宋上柱国伍公陵墓的股东权益代表，后者以合约承租的方式开展经营管理，包括软件、影视、人才的投资。理由很简单，前者的投入与收益是可以测算，后者的投入与收益是无法测算，市场风云变幻，存在巨大收益或巨大亏损的可能。当经营不善时，前者可以更换后者。双方合约承租与各自投入的界线可以在合同中具体明晰，首次合约期为十年，日后为每五年签定一处。两公司可以股东交叉，但必须是独立营运。前者是体现联谊、合作、发展的族务精神；后者则是纯个人能力展示的舞台，自负盈亏。前者要有扶持后者持续健康发展的责任，后者要有知恩图报的思想，尽力提高投资者的回报。
1、 公司名称注册资本
1） 阳江市阳东宋上柱国伍公陵墓投资有限公司
主营：投资、旅游、展览。
注册资金：500万元
股东参与：自由参与，伍氏优先。
2） 阳江市宋上柱国伍公陵墓文化旅游服务有限公司（暂定名称）
主营：旅游.展览.商贸.文化用品.餐饮.宾馆.装饰等
注册资本：50万元
股东参与：竞标、择优录取。
2、 股东股本的出资要求、红利分配的规定
本项只对广东省阳江市阳东县东城区广东广雅中学正对面宋上柱国伍公陵墓投资有限公司作规定：
1） 股东股本的出资最小要求10万元
2）每年红利分配预测约为3-5﹪，开业前第一年不作分配。股东股本的最后到账日期，2012年   月   日为止。日后增补的股东股本按公司章程执行。（以不低于每股资产的价格增补，即原始股为每人民币一元为一股，净资产评估值为1.1元的，入股股东按1.1元的价格入一股，公司长期欢迎海内外宗亲向宋上柱国伍公陵墓增资扩股）。
3、 股东大会、董事会、执行董事等公司章程
为提高公司管理的水平，公司参照上市公司的标准订立。（此报告不详述），提几项要点：
1）董事会以股东投票的形式选举董事长，原则上世界伍氏宗亲总会理事长为主要候选人（股权不论大小）或股权超过51%的投资者。
2） 执行董事为企业法人代表。董事会任命。
3） 董事会秘书，原则上推荐胥山月刊职员担任。
八、投资预算及经济效益分析
《一》广东省阳江市阳东县东城区广东广雅中学正对面宋上柱国伍公陵墓
1、 项目投资概算：
1） 展览馆：1500㎡*4000元/㎡=600万元
2） 文化用房：约15*138米
2000㎡*2层*2900元/㎡=580万元
3） 文化用房储藏室：2000㎡*1500元/㎡=300万元
4） 前、后门楼：200万元
5） 办公用房：500㎡*4000元/㎡=200万元
6） 水电、消防   ：200万元
7） 景观园林.绿化;11000㎡*350/㎡=385万元
8） 宋上柱国伍公陵墓：600㎡               =300万元
9） 未预计投入：600∽1000万元估计。
硬件项目总投入为人民币3765万元
说明：准确的金额待设计图全部完成后才能计算。
2、 资金的来源、启动资金的保障
资金来源以伍氏优先原则，不足部分向社会各界人士募集。启动资金由总会及执行董事负责预付，确保公司、项目顺利推进。
3、 经营收益目标：
按5%计算，年收入188万元，可以满足目标，经营管理人员3人。项目升值部分暂不作计算。
按建园总面积15000㎡，租给阳江市伍地文化旅游服务有限公司（暂定名称），租金10元/㎡每月。
每年租金收入：10元/㎡*12月*15000㎡=180万元
回报率：180万元/3765万元=4.78%基本符合投资预期。
《二》管理营运公司的经营分析
阳江市伍地文化旅游服务有限公司（暂定名称）
1. 软件项目投资预算：
1）《宋上柱国伍公》书籍的发行：30万元
2）《宋上柱国伍公》影视资料的拍摄制作：300万元
3)  展览馆的设备投资：300万元-500万元
2. 经营分析
1）员工32人*3500/月12月=135万元
2）商业：每年每平方米产生利润50元/㎡*12*4000㎡=240万元
3）门票收入按15元/人计算，游客每年10万人=150万元/每年
4）投资设备五年折旧：每年折旧支出166万元。
5) 其他影视专场收益：800元/天*365天，  约30万元
6）综合收益：每年期望收益240+150+30-135-166=119万元
说明：分析只在初级阶段，风险自负。
3、资本来源与分红规定
不作限制，竞标取得经营权，分红、扩股、股东变更等经营者自定。
九、建设与监督
1、宋上柱国伍公陵墓硬件建设。
2、宋上柱国伍公陵墓软件建设
3、宋上柱国伍公陵墓建设
4、工程进度计划
1）2013年内要将投资公司注册。完成设计与评估。
2）2014年中开工建设。
3） 2017年完成建设，开始试营运。
4)  2019年第十一届世总会恳亲大会剪彩开幕。
十、公司的社会责任
1、为当地记载曾经在这地方发生过的故事。
2、社会公益性事务的参与，回赠当代社会。
十一、项目风险投资责任
1、 游园行业竞争分析
对比广州中山纪念堂、广东四大名园、中山詹园。
2、 经营性成败的分析
经营人才、社会实力、经营资本、为人处世都有影响。
十二、应变计划与永久保留
1、 股东的退出、公益基金承接、转换成公益公园
2、 文物保护的申请
十三、立园必备的态度和宗旨
1、 谦卑的重要性
2、 方针目标与宗旨
3、 相关的法律法规
                               编制：伍敬勤
2013-4-22
说明：本人水平有限，提供的方案只作参考。